Horizon Europe Summit u Zagrebu: Gradovi kao živi laboratoriji za inovacije
Kongresna i poslovna zajednica već godinama upozorava na nedostatak funkcionalnog kongresnog centra u Zagrebu. Glavni grad Hrvatske, iako najpoželjnija kongresna destinacija u zemlji, nema infrastrukturu usporedivu s drugim europskim metropolama. Nakon što smo u travnju odlučili razgovarati o tome s nekoliko stručnjaka iz kongresne industrije, krajem tog mjeseca je Grad Zagreb objavio planove o izgradnji Kongresnog centra Zagreb, uslijed konačno riješenih dugogodišnjih imovinsko-pravnih odnosa oko zemljišta Zagrebačkog velesajma.
Sada je Zagrebački velesajam objavio cjelovitu Studiju najbolje namjene razvoja kongresnog centra i pratećih komercijalnih sadržaja koju je izradila međunarodna konzultantska tvrtka Avison Young. Studija dolazi kao važan korak nakon što je Grad Zagreb, rješavanjem dugogodišnjih vlasničkih sporova, otvorio vrata strateškoj transformaciji istočnog dijela Velesajma. Planirani kongresni centar i popratni sadržaji dio su šire vizije razvoja južnog dijela grada i pozicioniranja Zagreba kao konkurentne kongresne destinacije u regiji i Europi.
Studija detaljno opisuje sadržaj projekta, analizira tržište kongresnog turizma, hotelski i uredski sektor u Zagrebu te nudi financijske modele i prijedlog optimalne implementacije projekta.
Kongresni centar: odlična lokacija, moderna arhitektura, modularne dvorane
Zemljište u vlasništvu Zagrebačkog velesajma koje studija obuhvaća ima ukupnu površinu 65.438 m2, ali se na jugoistočnom dijelu tog područja planira novi glavni ulaz na Zagrebački velesajam pa je stvarna površina zemljišta na kojem bi se gradio kongresni centar i popratni sadržaji 41.941 m2. Lokacija je uz Aveniju Većeslava Holjevca – glavnu prometnicu koja spaja Novi Zagreb s centrom – i u neposrednoj blizini Jadranske avenije. Prometna povezanost je izvrsna: pristup vozilima je moguć iz više smjerova, javni prijevoz uključuje autobusne i tramvajske linije, a dostupan je i pješački i biciklistički pristup iz okolnih naselja.
U blizini se nalaze sadržaji poput trgovačkog i poslovnog centra Avenue Mall, Muzeja suvremene umjetnosti i parka Bundek. Lokacija je urbanizirana, već predviđena za poslovnu namjenu i infrastrukturno spremna za realizaciju kompleksa.
Središnji prostor kongresnog centra činila bi velika dvorana s 2.500 sjedećih mjesta, što je kapacitet veći za 649 mjesta u usporedbi s dvoranom KD Vatroslava Lisinskog – trenutno najvećom takvom dvoranom u Hrvatskoj. Modularnost sjedala omogućit će dodatnu fleksibilnost pa se u stajaćoj varijanti predviđa kapacitet iznad 3.000 posjetitelja. Glavna dvorana zamišljena je u stilu amfiteatra s blagim nagibom prema stražnjem dijelu, mogućnošću ugradnje galerije ili mezzanina, a preporučena visina iznosi 8 metara. Neto korisna površina dvorane iznosila bi 3.000 m².
Dodatni prostori i dvorane predviđeni studijom:
Ukupna neto korisna površina nadzemnog dijela iznosi 11.730 m², uz podzemnu garažu sa 600 parkirnih mjesta.
Preporučuje se izgradnja objekta prema principima zelene gradnje, uz nastojanje za dobivanjem certifikata kao što su LEED, BREEAM ili DGNB, čime bi centar bio usklađen s europskim i globalnim održivim standardima.
Gdje se pozicionira Zagreb u usporedbi s europskim kongresnim centrima?
U studiji je provedeno istraživanje glavnih karakteristika 50 najboljih kongresnih centara na svijetu, od čega je 47 u Europi, a ostali se nalaze u Sjevernoj Americi, Aziji i Australiji. Detaljnija je analiza napravljena za 10 odabranih kongresnih centara kao primjera uspješne prakse u gradovima usporedive veličine Zagrebu: od Stockholma, Frankfurta i Praga, do Milana, Beča i Pariza.
Većina tih centara ipak raspolaže višestruko većim kapacitetima, što otvara pitanje je li Zagreb, s dvoranom od 2.500 mjesta, dovoljno opremljen za privlačenje velikih međunarodnih kongresa. Naime, oni imaju glavne dvorane kapaciteta između 2.000 i 4.000 mjesta, s prosjekom od 2.6 i medijanom (srednjom vrijednosti na listi vrijednosti) od 5.6 sjedećih mjesta na 1.000 stanovnika. Zagreb s planiranih 3 mjesta po 1.000 stanovnika spada u donju sredinu ljestvice. S druge strane, za nacionalne i srednje velike europske skupove ovakva struktura može biti optimalna i financijski održiva.
Isplativost: javna investicija s društvenim učinkom
Procijenjena vrijednost javne investicije u Kongresni centar iznosi 51 milijun eura bez PDV-a. Prema preporuci studije, riječ je o projektu koji bi trebao ostati u javnom vlasništvu jer interna stopa povrata (IRR) iznosi svega 3% u 50 godina, što je ispod praga investicijske atraktivnosti za privatni sektor. Ovakav model prisutan je i u mnogim europskim gradovima poput Frankfurta, Stockholma i Praga, gdje su kongresni centri također u javnoj domeni.
Nadalje, u studiji se ističu brojni neposredni pozitivni ekonomski i društveni učinci ovakvog kompleksa na grad poput:
Studija predviđa 130 događanja već u prvoj godini poslovanja centra, uz rast do 190 događanja u trećoj godini i prosječnu popunjenost glavne dvorane od 60% u startu, odnosno 70% nakon tri godine.
Hotel: 300 soba, 4 zvjezdice
Uz kongresni centar predviđena je izgradnja kongresnog hotela s 300 soba i 150 parkirnih mjesta. Time bi to postao najveći hotel u Novom Zagrebu i jedan od većih u cijelom gradu. Avison Young preporuča kategorizaciju s 4 zvjezdice kao optimalno pozicioniranje s obzirom na omjer investicije i profitabilnosti.
Budući da se kapacitet glavne dvorane kreće oko 2.500 mjesta, kapacitet od 300 soba (uz 600 kreveta) ne prati uobičajeni standard gdje je broj soba često približan polovici kapaciteta glavne dvorane. U usporedbi s europskim kongresnim centrima koji su analizirani hotel od 300 soba predstavlja donju granicu komplementarnog smještaja. No, činjenica je da su ostali veliki gradski hoteli relativno blizu.
S investicijom procijenjenom na 56,6 milijuna eura i prosječnom stopom povrata (prinos prilagođen za vrijeme tj. trajanje investicije) od 11,4% u 50 godina, hotel je izuzetno atraktivan za privatne investitore, a predviđa se interes i međunarodnih hotelskih brendova.
Popratni sadržaji: uredske zgrade i trgovine kao motor isplativosti
Treći element projekta su poslovne zgrade i komercijalni sadržaji (trgovine, ugostiteljstvo). Uredski segment se planira za bruto razvijenu površinu od gotovo 34.000 m², uz 845 dodatnih parkirališnih mjesta. Investicija u ovaj segment procijenjena je na 77 milijuna eura, uz prosječnu stopu povrata od oko 11% i snažan interes zakupaca zbog manjka modernih uredskih prostora u Zagrebu.
Ovdje zapravo leži financijska stabilnost cijelog projekta – dok kongresni centar sam po sebi nije isplativ, prateći komercijalni sadržaji kompenziraju ograničenu profitabilnost javne investicije.
Realizacija projekta – što slijedi?
Sljedeći korak je izrada programa urbanističko-arhitektonskog natječaja za cijelu zonu kongresnog centra. To se očekuje na jesen 2025., nakon čega bi slijedila izrada projektne dokumentacije, ishođenje dozvola te početak gradnje 2027. godine. Otvorenje se okvirno predviđa za 2029. godinu.
Međutim, planovi ovise i o usklađenosti s Generalnim urbanističkim planom (GUP-om), koji trenutno ne definira koeficijente izgrađenosti. U studiji su stoga korištene projekcijske vrijednosti koje još moraju biti potvrđene u postupku izmjene ili dopune GUP-a.
Objava studije Zagrebačkog velesajma otvara novu fazu u dugogodišnjim naporima da Zagreb dobije suvremeni kongresni centar. Detaljno razrađen koncept, kvalitetna lokacija i kombinacija javnih i privatnih investicija daju projektu stabilne temelje, no predstoji još niz izazova – od prilagodbe GUP-a, do osiguravanja kvalitete i kapaciteta hotela i dvorana u skladu s tržišnim očekivanjima. Osim toga, uspješnost realizacije ovisit će o političkoj volji, brzini administrativnih postupaka, ali i kvaliteti investitora koji će prepoznati dugoročni potencijal projekta.
Studiju u cijelosti možete preuzeti na ovom linku: Studija najbolje namjene razvoja kongresnog centra i pratećih komercijalnih sadržaja.
